Transparence

Quelles sources utilisons-nous ?

Nous combinons des statistiques de marché publiques avec des données ouvertes de localisation et de contexte. Pour chaque source nous indiquons le rôle et ce qu’elle peut ou ne peut pas dire.

Données prix

• Baromètre immobilier FednotSource principale

  Prix médians (p25/p75) au niveau section et commune, plus tendance annuelle. Source principale pour l’ancre prix. Pas de volume de transactions dans l’API publique ; indicateur de confiance 1–5.

• StatbelSecours

  Données officielles de vente par commune (année glissante t4 2025), avec volumes, médiane et p25/p75. Secours lorsque Fednot est indisponible ; aussi types de maisons et séries historiques.

Données de localisation et de contexte

• Géocodage (Nominatim · geocode.xyz · Geopunt)

  Adresse → coordonnées et type de lieu. Surtout OpenStreetMap Nominatim ; puis geocode.xyz ; dernier recours Geopunt (Flandre/Bruxelles). Pas de données de prix.

• iRail · GTFS ouvert

  Gares dans un rayon de 2,2 km et arrêts de transport en commun dans 1,2 km via flux ouverts de stations et d’arrêts (NMBS, De Lijn, STIB/MIVB, TEC). Pas de données de prix.

• POI de quartier et espaces verts (paquet OpenStreetMap)

  Parcs et espaces verts dans un rayon de 1,5 km ; commerces, écoles et sport dans 1,2 km autour de l’adresse à partir d’une extraction OpenStreetMap précontruite (Geofabrik Belgique). Rafraîchie au moins chaque mois dans notre pipeline de build ; pas d’API POI en direct pendant la génération du rapport. Pas de données de prix.

Données cartographiques et POI : © contributeurs OpenStreetMap.

Comment nous calculons le prix

Nous suivons toujours les trois mêmes étapes. Chaque rapport indique les choix effectués pour l’adresse spécifique.

1. 1. Ancre source

   Nous partons de la médiane communale Statbel (fenêtre glissante de 4 trimestres) comme ancre de prix. Lorsque disponible, nous affinons avec les secteurs statistiques Statbel (NIS7). Fednot sert de référence secondaire.

2. 2. Affinage local et corrections

   Nous appliquons des corrections sur l’ancre selon les caractéristiques du bien et la localisation. En l’absence de couche de transactions locale solide, la localisation fine reste du contexte - pas une médiane de quartier séparée.

3. 3. Garde-fous

   Nous n’affichons un niveau plus fin qu’à partir d’un minimum de transactions valides et d’un mappage sectoriel fiable. Si ce n’est pas le cas, nous restons volontairement sur un repère plus large pour éviter une fausse précision.

Corrections sur l’ancre de prix

L’ancre est la valeur de départ. Trois catégories de facteurs la corrigent à la hausse ou à la baisse. Le rapport indique le pourcentage exact appliqué par facteur.

• Profil de surface

  Surface et rapport à la moyenne locale. Les biens très petits ou très grands s’écartent souvent de la médiane. Effet typique : de l’ordre de ±5 % à 10 %.

• État & énergie

  État du bien, score EPC, potentiel de rénovation ou label énergétique. Un mauvais score énergétique tire la valeur vers le bas ; une rénovation récente la tire vers le haut. Effet typique : de l’ordre de ±5 % à 10 %.

• Micro-localisation

  Mobilité (TC, train, vélo), espaces verts et services de proximité (paquet OSM de quartier) et contexte de localisation. Sans couche de transactions quartier, cela ne remplace pas une médiane de quartier mais nuance au-dessus ou en dessous de l’ancre communale. Effet typique : de l’ordre de ±3 % à 7 %.

Après corrections, il reste une valeur centrale ajustée. Autour de celle-ci, nous traçons une fourchette (voir section suivante).

Fourchette et confiance

La fourchette indique à quel point l’estimation est serrée ou large. Cela dépend de la quantité d’informations et de la qualité de la couverture locale.

Une fourchette normale tourne autour de ±7 %. Avec une couverture très solide, elle peut être plus serrée ; avec des données minces nous l’élargissons volontairement.

Ce qui détermine la fourchette :

• Volume de transactions dans la source - plus d’actes signifie plus de confiance.
• Le niveau utilisé par l’ancre (secteur, sous-commune ou commune).
• Le nombre de caractéristiques du bien connues (plus c’est complet, plus les corrections sont précises).
• La qualité du couplage d’adresse (adresse → secteur/quartier).

Score de confiance

Le score du rapport (p. ex. 71/100) résume la fiabilité de l’entrée pour cette estimation précise. Un score plus faible va de pair avec une fourchette plus large et un texte plus indicatif.

Comment des infos supplémentaires affinent l’estimation

Chaque signal supplémentaire rend les corrections plus concrètes. Là où un facteur s’appuyait sur une moyenne de marché, il devient plus personnel - et resserre l’incertitude autour de votre fourchette.

• Chambres & surface habitable

  Affine le profil de surface. Sans cette entrée nous utilisons une moyenne de marché ; avec le bon nombre de chambres, la correction colle mieux aux biens comparables.

• État

  Une correction directe et subjective. Sans indicateur d’état, nous restons neutres ; avec « rénové » ou « à rafraîchir », la valeur bouge clairement.

• EPC

  Affine la correction énergie : un EPC faible (E/F) tire vers le bas ; un bon (A/B) tire vers le haut. Effet typique : quelques pourcents et moins d’incertitude autour de la correction énergie.

Résultat : la valeur centrale se rapproche du bon niveau et la fourchette autour de votre range est généralement un peu plus serrée.

Comment lire le panneau des sources dans votre rapport ?

Dans votre rapport, sous « Toutes les sources et le contexte », vous retrouvez la même histoire appliquée à votre adresse. Voici ce que signifie chaque bloc :

• En haut : votre score de confiance, la source principale avec l’année de référence et une ligne sur le repère utilisé.
• Scope : le niveau exact (secteur, sous-commune ou commune) où l’ancre de prix est calculée. Les quartiers d’une même commune peuvent fortement varier - cette nuance vient des données de localisation et de quartier.
• Contexte du score : les signaux non-prix (mobilité, espaces verts, localisation) qui influencent le score, sans remplacer une couche de transactions.
• Limites : ce que nous ne savons pas, ne pouvons pas affiner ou ne pouvons pas durcir pour votre adresse. C’est aussi ici que sont signalés un bouclier manquant, un nombre de chambres ou un EPC absent.
• Ancre de prix et corrections : le montant de départ au m², après corrections, la fourchette résultante (±%) et les trois catégories de facteurs (profil de surface, état & énergie, micro-localisation) avec leurs pourcentages appliqués.
• Sources : pour chaque source, son rôle (principale, secondaire, référence, contexte), son scope, son année et une courte note. Les sources « contribue au score » nourrissent le score quartier/localisation, pas l’ancre de prix.
• Méthode : un résumé des trois étapes (ancre source, affinage local, garde-fous) telles qu’elles s’appliquent à ce rapport.

Limites et ce que nous ne faisons pas

Pandwijzer est un premier repère à l’achat, à la vente ou à la négociation. Ce n’est pas une estimation, pas de conseil en investissement et pas de conseil juridique. Même lorsque nous montrons une nuance de quartier ou de secteur, ce n’est pas une médiane de rue ni une expertise officielle. Pour les décisions importantes, parlez à un notaire, un agent immobilier ou une banque.

Voir Confidentialité & données pour la manière dont nous traitons vos propres informations. Confidentialité & données.