Transparantie

Welke bronnen gebruiken we?

We combineren publieke marktstatistieken met open locatie- en contextdata. Per bron geven we de rol aan en wat die bron wel en niet kan vertellen.

Prijsdata

• Fednot VastgoedbarometerHoofdbron

  Mediane verkoopprijzen (incl. p25/p75) op deelgemeente- en gemeenteniveau, plus jaartrend. Primaire bron voor het prijsanker. Geen transactievolume in de publieke API; wel vertrouwensindicator 1–5.

• StatbelFallback

  Officiële publieke verkoopdata per gemeente (rollend jaar t/m Q4 2025), met transactieaantallen, mediaan en p25/p75. Fallback wanneer Fednot ontbreekt; ook huistypes en provinciale/nationale historische reeksen.

Locatie- en contextdata

• Geocoding (Nominatim · geocode.xyz · Geopunt)

  Adres → coördinaten en locatietype. Primair OpenStreetMap Nominatim; daarna geocode.xyz; laatste redmiddel Geopunt (Vlaanderen/Brussel). Geen prijsdata.

• iRail · open GTFS

  Treinstations binnen 2,2 km en OV-haltes binnen 1,2 km via open stations- en haltefeeds (NMBS, De Lijn, MIVB/STIB, TEC). Geen prijsdata.

• Buurt-POI & groen (OpenStreetMap-bundel)

  Parken en groenzones binnen 1,5 km; winkels, scholen en sport binnen 1,2 km rond het adres uit een vooraf gebouwde OpenStreetMap-extract (Geofabrik België). Minstens maandelijks vernieuwd in onze build-pijplijn; geen live POI-API tijdens het rapport. Geen prijsdata.

Kaart- en POI-data: © OpenStreetMap-bijdragers.

Hoe we de prijs berekenen

We volgen steeds dezelfde drie stappen. Per rapport zie je welke keuzes voor jouw adres zijn gemaakt.

1. 1. Bronanker

   We vertrekken van de Statbel-gemeentemediaan (rollend 4-kwartaalvenster) als prijsanker. Waar beschikbaar verfijnen we met Statbel statistische sectoren (NIS7). Fednot dient als secundaire referentie.

2. 2. Lokale verfijning en correcties

   Op het anker passen we correcties toe op basis van pandkenmerken en locatie. Wanneer er geen harde lokale transactielaag beschikbaar is, blijft fijnere ligging context en geen aparte wijkmediane prijs.

3. 3. Guardrails

   We tonen een fijner niveau alleen vanaf een minimum aan geldige transacties en een betrouwbare sector-mapping. Valt dit weg, dan blijven we bewust op een bredere maatstaf om schijnprecisie te vermijden.

Correcties op het prijsanker

Het anker is de startwaarde. Drie factorcategorieën corrigeren die waarde naar boven of beneden. In het rapport zie je per factor het exacte percentage dat wordt toegepast.

• Grootteprofiel

  Oppervlakte en verhouding tot het lokale gemiddelde. Kleine of juist grote woningen wijken vaak af van de mediaan. Typische uitslag: circa ±5% tot 10%.

• Staat & energie

  Woningstaat, EPC-score, renovatiepotentieel of energielabel. Een slechte energiescore drukt de waarde; een recente renovatie tilt ze op. Typische uitslag: circa ±5% tot 10%.

• Micro-locatie

  Mobiliteit (OV, trein, fiets), groen en nabije voorzieningen (OSM-buurtbundel) en liggingscontext. Zonder harde wijktransactielaag vervangt dit geen wijkmediane prijs, maar nuanceert wel boven of onder het gemeenteanker. Typische uitslag: circa ±3% tot 7%.

Na correcties ontstaat een aangepaste kernwaarde. Daarrond tekenen we een bandbreedte (zie volgende sectie).

Bandbreedte en vertrouwen

De bandbreedte geeft aan hoe scherp of breed de schatting is. Die hangt af van hoeveel input we hebben en hoe goed de lokale data dekt.

Een normale range ligt rond ±7%. Bij erg stevige dekking kan ze iets krapper; bij dunne data openen we ze bewust verder.

Wat de bandbreedte bepaalt:

• Transactievolume in de bron - meer akten betekent meer vertrouwen.
• Welk niveau het anker gebruikt (sector, deelgemeente of gemeente).
• Hoeveel pandkenmerken we kennen (hoe completer, hoe scherper de correcties).
• Kwaliteit van de locatiekoppeling (adres → sector/wijk).

Vertrouwensscore

De score in het rapport (bv. 71/100) vat samen hoe betrouwbaar de input is voor deze specifieke schatting. Lage scores gaan samen met bredere ranges en meer indicatieve copy.

Hoe extra input de schatting scherper maakt

Elk extra signaal concretiseert de correcties. Daar waar een factor eerst op een marktbreed gemiddelde leunde, wordt hij persoonlijker - en verkleint het onzekerheidsinterval rond je range.

• Slaapkamers & bewoonbare oppervlakte

  Maakt het grootteprofiel scherper. Zonder deze input gebruiken we een marktbreed gemiddelde; met het juiste aantal kamers sluit de correctie beter aan bij vergelijkbare woningen.

• Staat

  Een directe, subjectieve correctie. Zonder staatindicatie blijven we neutraal; met ‘gerenoveerd’ of ‘op te knappen’ schuift de waarde duidelijk mee.

• EPC

  Verfijnt de energiecorrectie: een slechte EPC (E/F) drukt; een goede (A/B) tilt op. Scheelt typisch enkele procenten en verkleint de onzekerheid rond de energiecorrectie.

Gevolg: de kernwaarde schuift meer naar het juiste niveau en de bandbreedte rond je range wordt doorgaans iets krapper.

Hoe lees je het bronnenpaneel in je rapport?

In je rapport vind je onder ‘Alle bronnen en context’ hetzelfde verhaal concreet voor jouw adres. Dit is wat elk blok betekent:

• Bovenaan staan je vertrouwensscore, de hoofdbron met referentiejaar en een korte hoofdlijn over welke maatstaf we gebruiken.
• Scope: het exacte niveau (sector, deelgemeente of gemeente) waarop het prijsanker is berekend. Buurten binnen dezelfde gemeente kunnen sterk verschillen - die nuance komt uit liggings- en buurtdata.
• Scorecontext: welke niet-prijs-signalen (mobiliteit, groen, ligging) meesturen in de score, zonder een transactielaag te vervangen.
• Beperkingen: wat we voor jouw adres niet weten, niet kunnen verfijnen of niet hard kunnen maken. Hier verschijnt ook of slaapkamers of EPC ontbreken.
• Prijsanker en correcties: het startbedrag per m², na correcties, de resulterende range (±%) en de drie factorcategorieën (grootteprofiel, staat & energie, micro-locatie) met de toegepaste percentages.
• Bronnen: per bron zie je of die meetelt (hoofdbron, secondair, referentie, context), de scope, het jaartal en een korte uitleg. Bronnen met rol ‘scoort mee’ voeden de buurt- en liggingsscore, niet het prijsanker.
• Methode: een beknopte samenvatting van de drie stappen (bronanker, lokale verfijning, guardrails) zoals ze concreet voor dit rapport lopen.

Beperkingen en wat we níet doen

Pandwijzer is een eerste houvast bij kopen, verkopen of bieden. Het is geen taxatie, geen investeringsadvies en geen juridisch advies. Zelfs waar we wijk- of sectornuance tonen blijft dat geen straatmediane prijs of officiële waardering. Voor grote beslissingen spreek je best met een notaris, makelaar of bank.

Zie Privacy & data voor hoe we met jouw eigen gegevens omgaan. Privacy & data.